Odhad ceny nemovitosti: rozdíl mezi tržní cenou a znaleckým odhadem

Při prodeji, koupi nebo financování nemovitosti se velmi často setkáte s pojmy tržní cena a znalecký odhad. Tyto pojmy bývají zaměňovány, přestože jejich význam, účel i výsledek jsou rozdílné. Správné pochopení rozdílu mezi nimi je zásadní pro každého, kdo chce nemovitost reálně prodat nebo se správně rozhodnout o dalším kroku.

Tržní cena nemovitosti

Tržní cena představuje cenu, za kterou je možné nemovitost skutečně prodat na volném trhu v daném místě a čase. Nejde o teoretickou hodnotu, ale o cenu vycházející z aktuální nabídky a poptávky.

Tržní cena se stanovuje zejména na základě:

• realizovaných prodejů obdobných nemovitostí,
• aktuální situace na realitním trhu,
• lokality a její atraktivity,
• technického stavu nemovitosti,
• dispozice, podlaží, orientace a celkového dojmu,
• právního stavu nemovitosti.

Z právního hlediska odpovídá tržní cena pojmu „cena obvyklá", se kterým pracuje občanský zákoník. Jde o cenu, které by bylo dosaženo při prodeji stejné nebo obdobné nemovitosti v běžném obchodním styku, bez mimořádných vlivů.

Tržní cena je klíčová především pro:

• stanovení prodejní ceny,
• rozhodnutí, zda a kdy nemovitost prodat,
• nastavení marketingu a inzerce,
• vyjednávání s kupujícími.

Znalecký odhad nemovitosti

Znalecký odhad, často označovaný jako znalecký posudek, je formální dokument zpracovaný soudním znalcem. Tento odhad se řídí zákonem o oceňování majetku a prováděcími vyhláškami.

Znalecký odhad slouží zejména pro:

• bankovní účely (hypoteční úvěry),
• soudní řízení,
• dědická řízení,
• majetková vypořádání,
• exekuční řízení.

Znalecký posudek vychází z normovaných postupů a často pracuje s tabulkovými hodnotami. Z tohoto důvodu se může výrazně lišit od reálné tržní ceny, protože nezohledňuje aktuální emoce trhu, rychlost prodeje ani skutečnou poptávku kupujících.

Je důležité si uvědomit, že znalecký odhad není určen k určení optimální prodejní ceny, ale k naplnění zákonných a administrativních požadavků.

Hlavní rozdíly mezi tržní cenou a znaleckým odhadem

Rozdíl mezi oběma přístupy lze shrnout následovně:

• tržní cena odráží realitu trhu a slouží k prodeji,
• znalecký odhad je legislativní dokument pro úřady a banky,
• tržní cena se mění v čase velmi dynamicky,
• znalecký odhad je konzervativní a často za trhem zaostává.

Z pohledu prodávajícího je proto klíčová právě tržní cena, nikoliv znalecký posudek.

Nabídková cena versus skutečná prodejní cena

Ceny uvedené v realitních inzerátech jsou nabídkové ceny. Ty však neodrážejí skutečné částky, za které se nemovitosti prodávají.

Rozdíly mezi nabídkovou a prodejní cenou vznikají například proto, že:

• majitelé cenu nadhodnocují,
• při jednání dochází ke slevám,
• některé nemovitosti se vůbec neprodají,
• skutečné kupní ceny nejsou veřejně dostupné.

Správný tržní odhad proto vychází ze skutečně realizovaných obchodů, nikoliv pouze z cen uvedených v inzerci.

Faktory ovlivňující tržní cenu nemovitosti

Na tržní cenu má vliv celá řada faktorů, přičemž mezi nejdůležitější patří:

• lokalita a konkrétní umístění nemovitosti,
• dostupnost služeb a dopravy,
• technický stav a stáří nemovitosti,
• dispozice, podlaží, výtah, balkon či terasa,
• možnost parkování,
• právní stav nemovitosti včetně případných omezení.

Právní stav je přitom jedním z nejdůležitějších aspektů, protože může zásadně ovlivnit nejen cenu, ale i samotnou prodejnost nemovitosti.

Nejčastější chyba při prodeji nemovitosti

Nejčastější chybou při prodeji nemovitosti je špatně stanovená cena. Příliš vysoká cena vede k dlouhé době prodeje, ztrátě zájmu kupujících a následným slevám. Příliš nízká cena naopak může znamenat zbytečnou finanční ztrátu.

Správně stanovená tržní cena:

• přitahuje více zájemců,
• zvyšuje důvěryhodnost nabídky,
• vytváří prostor pro vyjednávání,
• často vede k rychlejšímu a úspěšnějšímu prodeji.

Online odhad ceny nemovitosti

Online odhad ceny nemovitosti slouží jako orientační nástroj, který pomáhá získat základní přehled o hodnotě nemovitosti. Vychází z dostupných tržních dat a poskytuje cenové rozpětí, nikoliv přesné číslo.

Online odhad:

• není znaleckým posudkem,
• není bankovním odhadem,
• slouží jako první krok k pochopení hodnoty nemovitosti.

Pro správné rozhodnutí je vždy vhodné kombinovat online odhad s hlubší analýzou trhu.

Závěr

Znalecký odhad je nezbytný pro banky a úřední účely. Pro úspěšný prodej je však rozhodující tržní cena, která odpovídá skutečné situaci na trhu.

Online odhad představuje rychlý a užitečný první krok. Klíčem k úspěšnému prodeji je ale správná interpretace dat a realistický pohled na hodnotu nemovitosti.